Manuel de Survie dans la Jungle Immobilière
Comment investir dans la pierre et éviter les pièges ?
Stéphane Desquartiers, formateur auprès des professionnels de l’immobilier, professeur en école immobilière, chroniqueur pour BFM Business et Radio Immo, nous partage des techniques redoutables pour jouer avec les règles immobilières. Comment réduire sa note fiscale ? Pourquoi créer du déficit foncier vous fait gagner de l’argent ? Quel est le moment favorable pour vendre ? Est-il préférable de louer en nu ou en LMP ? Son « Manuel de survie dans la jungle immobilière » ne quittera plus votre table de chevet ou bureau !
Par Estelle GUEÏ
Dimanche 2 Novembre 2025
« Le marché immobilier français entre interventionnisme et sur-fiscalité »
Grâce au Manuel de survie dans la jungle immobilière de Stéphane DESQUARTIERS, vous saurez TOUT sur les techniques de défiscalisation, les manières de financer votre bien, où acheter, avec quels dispositifs jouer, comment diversifier vos investissements immobiliers et anticiper les nouvelles règles du marché.
Sans plus tarder, entrons dans le vif du sujet, car je sais que votre temps est précieux, Cher Investisseur Immobilier et Entrepreneur de Tous Secteurs d’Activités !
Comme le confiait Franklin D. Roosevelt : « L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde. »
C’est avec cette philosophie de « bon père de famille » que Stéphane DESQUARTIERS se livre à un redoutable exercice de vulgarisation autour des grands principes du marché de l’immobilier. Plus qu’un « manuel de survie », cet ouvrage est une « bible technique » pour mieux comprendre et maîtriser l’ensemble des notions fiscales et patrimoniales françaises.
L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde.
Pourquoi faut-il faut encore investir dans la pierre ?
Commençons un premier exercice de vulgarisation : imaginez que vous êtes propriétaire d’un bien dont le capital est de 250 K€. Vous avez encaissé plus de 300 K€ de loyers. Par conséquent, la fiscalité immobilière étant très lourde en France, il vous sera vital de mettre en place une stratégie pour « neutraliser fiscalement » vos loyers.
Grâce à un plan en 3 phases, Stéphane DESQUARTIERS, nous fait gagner jusqu’à 30 ans d’exonération d’impôts :
- Investissez dès à présent, près de chez vous dans une petite surface (par exemple un T2 OU T1 bis), repérez un bien dégradé, nécessitant au moins 25 % de travaux du prix d’achat, que vous financez à 100 % sur 25 ans, avec un taux d’emprunt à 3,8 %. Concrètement, imaginons que vous ayez repéré une petite surface dans son jus, à 150K€, à Tours. Le bien nécessite 50K€ de travaux. Refait à neuf, vous pourrez le louer 900 à 1000 € par mois pour un rendement de 5 %. Le résultat de cette opération est que vous épongerez totalement vos revenus fonciers pendant 10 ans (soit 100 000 €) grâce au coût des travaux et du crédit !
- Au bout de 8/9 ansle déficit foncier arrivera à terme et votre bien aura pris de la valeur. Donc la seconde étape consistera à changer de régime pour passer en meublé. Vous partirez sur une base de 250 K€ à amortir en prenant en compte l’inflation et la valorisation de votre bien. Or, il vous reste encore 15/16 ans de crédit à rembourser. Par conséquent, grâce à ce crédit bancaire, vous pourrez annuler une fiscalité constituée d’impôts et de prélèvements sociaux, pour toucher plus de 200K€ de loyers BIC.
- Votre crédit arrive enfin au terme des 25 ans. La fiscalité de vos loyers va exploser. Et entre temps vous avez peut-être eu des enfants, qui sont étudiants ou jeunes actifs avec peu de revenus ?Si tel est le cas, la 3ème étape consiste à leur transférer les loyers pendant 5 ans, dans le cadre d’une « donation temporaire d’usufruit » au lieu de leur verser une pension mensuelle. Certes, vous ne percevez plus de loyers, mais ceux-ci auraient été très lourdement taxés, alors que vos enfants seront redevables uniquement des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s’ils n’ont pas d’autres revenus. Enfin, si vous êtes assujetti à l’IFI vous en serez exonéré pendant toute la période de la donation, puisque c’est l’usufruitier qui en sera redevable si votre enfant perçoit 1,3 millions d’euros d’immobilier net…En revanche, si vous n’avez pas d’enfants ou s’ils sont trop petits, la technique consiste seulement à vendre votre bien et repartir sur un « nouveau cycle d’amortissement » !
Repérez un bien dégradé, nécessitant au moins 25 % de travaux du prix d’achat, que vous financez à 100 % sur 25 ans, avec un taux d’emprunt à 3,8 %
Comment neutraliser la fiscalité des loyers ?
Vous l’aurez compris, le Manuel de survie dans la jungle immobilière de Stéphane DESQUARTIERS regorge d’infos mises à jour en fonction des lois en cours, d’astuces fiscales, d’exemples concrets, de solutions efficaces, les pièges à contourner et autres calculs pragmatiques.
A l’aise avec sa partition, l’auteur se permet même des notes d’humour ou de tacler l’État sur ses incohérences.
Notamment sur le fait qu’en Allemagne les lois pour développer l’offre locative n’ont pas bougé depuis 40 ans, contrairement à la France où 14 dispositifs en 30 ans ont été créés, décourageant les investisseurs et les professionnels de l’immobilier à investir dans le marché locatif des particuliers, pour se tourner vers l’immobilier tertiaire et la location de bureaux.
En effet, comment miser sur le long terme, établir une stratégie, lorsque les règles changent en permanence ? Surtout lorsque certains changements peuvent se révéler être déterminants ? Et l’auteur d’enfoncer le clou : « Berlin est deux fois moins cher que Paris, en prix et en loyer ».
Comment neutraliser la fiscalité des loyers d’un investissement pendant 30 ans ?
Toujours dans l’optique de placer son argent intelligemment, l’auteur nous entraîne dans le labyrinthe de l’immobilier et nous partage ses 35 ans d’expérience dans le business de la pierre. Ainsi Stéphane DESQUARTIERS nous explique, entre autres, les avantages que représentent l’OBO (vente d’un bien à soi-même sous forme de SARL familiale ou SCI, pour louer ensuite en meublé avec vos enfants, par exemple).L’avantage de ce procédé, lorsque vous rachetez votre bien avec un financement maximum, c’est que vous disposez de cash pour le réinvestir ensuite dans une nouvelle affaire immobilière. De plus, vous optimisez la transmission de votre patrimoine tout en restant propriétaire à 49 %, par exemple. En outre, vous serez exonéré d’impôts pendant 5 ans minimum. L’auteur nous explique qu’en jouant ainsi avec « les nouveaux cycles de d’amortissements », vous pourrez « neutraliser la fiscalité des loyers d’un investissement pendant 30 ans » !
Comment réduire sa note fiscale ? Pourquoi créer du déficit foncier vous fait gagner de l’argent ? Quel est le moment favorable pour vendre ? Est-il préférable de louer en nu ou en LMP ?
Stéphane DESQUARTIERS décortique également le marché de la location de courte durée, type Airbnb, qui est aujourd’hui dans le collimateur des élus locaux, à cause de la baisse des résidences principales dans le parc locatif des particuliers. Comme ironise l’auteur : « les bonnes années dans les grandes métropoles sont derrière nous ».
Autre parenthèse ironique de l’auteur, celui-ci pointe de la plume les incohérences des pouvoir publics qui « tapent sans vergogne sur les propriétaires » et incitent les Français à se détourner de l’immobilier, pour les inciter à investir massivement dans les start-ups, produits financiers, PER (plan d’épargne retraite), cryptomonnaies…
Or, il faut bien se loger. Comment ces « locataires longue durée », une fois arrivés à la retraite, et que leurs revenus vont mécaniquement baisser, vont-ils se loger avec une petite retraite ? Pourront-ils continuer de payer le loyer de leur T3, même en province (on ne parle même pas de Paris !) ?
On imagine déjà le sentiment de précarité qui doit assaillir les néo-retraités non propriétaires de leur résidence principale…
Car, outre la valeur refuge que représente la pierre, investir dans l’immobilier le plus tôt possible, permet de gagner en autonomie financière, de transformer une charge mensuelle en capital, de parer aux crises financières, qui seront nombreuses au cours d’une vie humaine, de transmettre un patrimoine à ses enfants pour les protéger, conserver « une poire contre la soif » lorsque dans la tempête, les biens immobiliers permettent de rebondir, pour repartir de plus belle !
Enfin, quel meilleur argument pour la réalisation de soi, que cette citation latine sibylline : « Improbo fabrum labore ascendit » (elle s’est élevée grâce au travail) ?
Manuel de survie dans la jungle immobilière de Stéphane Desquartiers Édition du Rocher 240 Pages
