L’Immobilier commercial en mutation

Comment se réinventer ?

Alors que l’usage des locaux commerciaux se fragmente, en même temps que le parcours d’achat se digitalise, comment les acteurs de l’immobilier tertiaire se réinventent-ils pour rester attractifs ? Aujourd’hui, l’emplacement n’est plus la valeur cardinale pour garantir le succès dans l’immobilier commercial. Entre nouveaux décrets et projets de loi, la rubrique KissImmo décrypte les tendances !

Par Estelle MOCQUARD

Jeudi 29 Octobre 2026

 

 

Les centres commerciaux : de nouveaux lieux hybrides

Les centres commerciaux intègrent désormais des espaces de santé, des crèches, des coworking, des studios de sport, des lieux culturels, des équipements municipaux et des salles de spectacle. À Porto, le super centre commercial, de 56 589 m² répartis sur 3 niveaux et ses 169 enseignes, l’Arrábida Shopping, séduit aussi bien les touristes que les riverains. Si auparavant les centres commerciaux étaient le temple de la consommation, aujourd’hui, ils se diversifient pour répondre à de nouveaux besoins et modes de consommation.

 

 

En effet, selon les chiffres de CBRE depuis 2023, 25 % des surfaces redéployées dans les grands centres commerciaux concernent des activités non-commerciales, au sens strict. Ces conversions répondent à des besoins bien réels, car aujourd’hui, il ne s’agit plus de maximiser le nombre de cellules commerciales, mais de créer des lieux identifiés, attractifs et uniques.

Les centres commerciaux sont devenus des lieux que l’on visite parce qu’il s’y passe quelque chose, on y vit quelque chose et on s’y rencontre.

 

Les complexes commerciaux d’aujourd’hui proposent un juste équilibre entre le retail et le divertissement pour fidéliser la clientèle

 

On observe notamment sur la French Riviera un repositionnement foncier, avec des complexes proposant un juste équilibre entre le retail et le divertissement. À l’instar de l’immense centre commercial Cap 3000, à Saint-Laurent-du-Var, où le temps de visite est prolongé, grâce aux synergies entre commerces, santé, restauration, loisirs et services. Le consommateur, devenu acteur des lieux, bénéficie d’un cadre exceptionnel, lui offrant une vue imprenable sur la mer, le sable fin et des allées de palmiers. Ce repositionnement stratégique, où l’humain et le divertissement dépassent le mode « utilitaire », rend ce centre commercial l’un des plus dynamiques de l’hexagone.

Ce changement de paradigme démontre que pour rester attractif, l’immobilier commercial ne doit plus se contenter d’être de simples lieux de passage, mais devenir de véritables destinations, où plaisir et découvertes se mêlent !

Le local commercial ne peut plus être figé, un simple contenant, conçu pour un usage unique.

 

Pourquoi les contraintes réglementaires accélèrent-elles le changement ?

Les performances énergétiques et la flexibilité structurelle sont les nouveaux enjeux du local commercial de demain. De plus, les contraintes réglementaires accélèrent le changement, notamment le décret tertiaire (dispositif Éco-énergie tertiaire-ETT) qui impose une réduction de 40 % de consommation d’énergie d’ici 2030.

Or, plus de 60 % des locaux commerciaux en France seraient dans l’incapacité d’atteindre cet objectif sans réaliser d’importants travaux. Dans le collimateur : les galeries commerciales mal isolées, les bâtiments construits avant les années 2000’s ou encore les pieds d’immeubles anciens.

Par exemple, suite à l’application du décret tertiaire, un local disposant d’un excellent emplacement, mais énergivore, perdra automatiquement de sa valeur.

Ce qui hier était un détail technique devient aujourd’hui une condition de liquidité et d’attractivité. Il ne suffit plus d’être visible, il faut aussi être exploitable pour différents profils d’usagers, et avec des niveaux de charges maîtrisées.

 

Ainsi, en quelques semaines, un local commercial doit être capable de se transformer aussi bien en cabinet médical, en showroom, en boutique, en restaurant, qu’en bureaux partagés !

 

L’immobilier tertiaire se transforme pour rendre ses surfaces commerciales flexibles et modulables. Ici le nouveau concept d’un constructeur-bailleur, L’Hôtel des Entreprises, un immeuble de bureaux transformé en espaces partagés pour les professions médicales et libérales, à Nantes (quartier Canclaux-Mellinet)

 

C’est tout récemment que les collectivités commencent à intégrer cette logique. Certains adaptent leur PLU pour permettre plus de souplesse dans leurs changements de destination à venir.

L’État via l’ANCT (Agence nationale de la cohésion des territoires) et le PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), accompagne des expérimentations liées à la modularité et à la réversibilité comme principe de revitalisation des usages commerciaux.

Être bailleur en 2026 n’est plus synonyme de stabilité. En effet, en plus de la remontée des taux d’intérêt (4,4 %) et des rendements bruts, moins attractifs (5 à 6 %), ainsi que de l’augmentation des charges, la valeur vénale de nombreux murs affiche jusqu’à -15 % en moyenne dans certaines zones périphériques où la vacance immobilière s’est aggravée. Les Hauts-de-France (11,99 %), les Pays de la Loire (9,15 %) ou encore la Bretagne (8,92 %) sont des régions fortement impactées d’après l’étude de Codata.

 

 

Actuellement, le projet de loi de simplification de la vie économique (SVE), en discussion, envisage une mensualisation obligatoire du loyer à la demande du locataire, une indexation plafonnée à la baisse comme à la hausse, l’obligation de restituer le dépôt de garantie de plus de trois mois et la prise en charge intégrale de la taxe foncière par le bailleur.

Entre contraintes réglementaires et incertitudes sur la solvabilité des locataires, un sentiment d’incompréhension s’installe auprès des bailleurs-propriétaires qui ont pris des risques pour acheter des murs commerciaux.

« Sans perspectives de stabilité ni de rendement, les acteurs de l’immobilier tertiaire ne seront plus solides et auront ont du mal à se projeter » comme l’explique Martin LE MEITOUR, Consultant en immobilier d’entreprise. Or, ces acteurs apportent de la dynamique aux territoires et créent notamment de la valeur.