Immobilier : Étude exclusive Belles Demeures
Immobilier de prestige
Contrairement au marché traditionnel, le segment du prestige affiche une remarquable stabilité des prix. Belles Demeures, décrypte pour les investisseurs un marché de niche, hautement stratégique. Quels sont les fondamentaux ? Où se déploient ces offres rares ? Pourquoi séduisent-elle une clientèle haut de gamme ? La rubrique Kiss Immo vous dévoile les dernières tendances !
Par Estelle GUEÏ
14 Juin 2025
Un marché de niche, à fort poids économique
Avec 33 000 transactions de prestige réalisées en 2024 sur un total de 845 000 ventes immobilières en France, ce segment représente seulement 3,9 % duvolume, mais 17 % de la valeur globale échangée. Un déséquilibre apparent qui en dit long sur le poids stratégique et symbolique de ce marché à part.
Quelles sont les différentres strates du marché de prestige ? Selon Belles Demeures, 3 segments se distinguent en fonction des prix pratiqués dans chaque territoire. Une classification en 3 catégories offre une analyse nuancée des dynamiques observées
- Le Premium : à partir de 1,6M€ à Paris
- Luxe : à partir de 3M€ à Paris
- Ultra-Luxe: à partir de 8M€ à Paris
5 Départements exceptionnels sortent du lot : les Hauts-de-Seine, Alpes-Maritimes, Var, Haute-Savoie et Corse-du-Sud.
Dans ces départements d’exception les prix pratiqués pour accéder à l’une de ces 3 catégories sont différents :
- Le Premium : à partir de 1M € (>0,6M € pour les autres départements)
- Luxe : à partir de 2M (>1,2M € pour les autres départements)
- Ultra-Luxe : à partir de 5M € (>3 M € pour les autres départements)
Dans le détail chaque segment n’a pas le même poids selon les territoires. Par exemple, le premium porte le marché du prestige en France quelque soit la famille des territoires.
80 % des transactions premium sont réalisées dans 20 départements, dont 30 % en Île-de-France.
l’Ultra-Luxe qui ne représente qu’environ 400 transactions en France en 2024, n’est pas cantonné à Paris et pèse plus lourd dans les 5 départements exceptionnels.
Le marché du prestige en France reste fortement concentré. En effet, 80 % des transactions premium sont réalisées dans seulement 20 départements, dont 30 % en Île-de-France.
Le segment Luxe se concentre lui aussi en Île-de-France et en PACA, qui totalisent plus de la moitié des ventes.
Pour l’Ultra-Luxe, la région PACA concentre 40 % des transactions, notamment dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône.
Ce poids territorial renforce l’idée d’un marché structuré autour de zones à forte attractivité durable, où les biens rares trouvent toujours preneur.
Un repli de l’activité, mais une demande qui revient
Comme l’ensemble du secteur immobilier, le prestige n’a pas échappé à la baisse de l’activité en 2024. Les données confirment :
- Une baisse de -20 % des volumes, soit 9 000 transactions de moins
- Une concentration de la baisse sur le segment Premium (près de 90 % des volumes concernés)
- Une chute de -55 % sur l’Ultra-luxe, avec seulement 430 ventes enregistrées en 2024, contre près de 1 000 un an plus tôt.
“C’est le segment ultra-luxe qui enregistre la chute la plus importante de l’activité, alors qu’il est en théorie le moins sensible au crédit. C’est un signe d’ajustement conjoncturel qui montre sa forte exposition aux incertitudes macro-économiques.” analyse Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles Demeures.
« Le marché immobilier haut de gamme a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2025 grâce au mix baisse desprix / baisse des taux d’intérêt. La demande est soutenue, notamment à Paris et sur la côte Atlantique » selon Richard Tzipine, Directeur général de Barnes
Grâce au nouvel indicateur d’évolution de la demande lancé par Belles Demeures, nous observons depuis début 2024 que la demande montre des signes de redressement. Si, dans une moindre mesure, le durcissement des conditions de crédit semble avoir aussi impacté la demande du prestige depuis fin 2022, elle asurtout été affectée en 2023, en décalage par rapport à celle sur le marchétraditionnel. Celle-ci semble toutefois se reconstituer depuis début 2024 et affiche une hausse de +8,8 % en un an ( VS +7 % pour le marché traditionnel).
Malgré la baisse générale des prix constatée sur le marché immobilier en 2024 (-2,5 %), le segment du prestige a fait preuve d’une résilience remarquable, avec une évolution de +0,4 % depuis deux ans.
Dans le détail, les dynamiques de prix varient selon les segments, révélant à la fois une tendance à la résistance et un net ralentissement de la hausse.
- +1,4 % sur les biens Premium
- -0,4 % sur le Luxe
- +5,3 % sur l’Ultra-Luxe
Sur ce dernier segment, particulièrement sélectif, la rareté de l’offre continue à soutenir les prix.
Les observations des professionnels du marché de l’immobilier de prestige :
“Le marché immobilier haut de gamme a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2025 grâce au mix baisse desprix / baisse des taux d’intérêt. La demande est soutenue, notamment à Paris et sur la côte Atlantique.”
Richard Tzipine, Directeur général de Barnes
“Le marché ultra-luxe parisien, soutenu par les étrangers et les entrepreneurs français, reste une valeur refuge de long terme car on n’y construit plus, l’architecture y est exceptionnelle, et ilbénéficie de la stabilité des taux fixes, qui sont extrêmement rarement pratiqués ailleurs. Depuis le début 2025, notre activité ventes et locations a augmenté de plus de 50 %.”
Sébastien Kuperfis, Président de Junot
“Face à l’instabilité géopolitique mondiale, et à l’incertitude politique et fiscale française, le marché immobilier n’échappe pas aujourd’hui à une certaine forme de retenue surl’ensemble du territoire. Seul le segment du très haut de gamme, notamment sur la Côte d’Azur, semble relativement épargné par cette conjoncture instable et tendue.”
Jean-Claude Annaert, DG Michaël Zingraf Real Estate
“Si nos marchés des biens de luxe ont été affectés au cours des derniers mois par les suites de la dissolution et par le climat géopolitique, ils ont évolué nettement plus favorablement que sur les autres segments du marché. Les américains sont depuis toujours notre premier contingent d’acquéreurs étrangers, dont ils représentent 35 % au cours des derniers mois, suivis par ceux du Golfe arabique et ceux d’Asie. Nous venons d’ailleurs de vendre à un américain un hôtel particulier au prix de 49 240 euros le mètre carré.”
Charles-Marie Jottras, Président du groupe Daniel Féau
